こんにちは。(^O^)
住宅ロ－ン問題支援ネット の高橋愛子です。
先日、アメリカでモーゲージブローカーとして活躍している
夕部敦子さん と銀座でランチをしました↓
敦子さんは、14歳の時に日本からアメリカに移住。
日米アジア不動産協会シリコンバレー支部会長で、
とてもパワフルで素敵なキャリアウ－マン☆
そして、以前から興味のあった「モーゲージブローカー」さん。
ということで、お会いした瞬間からお話を聞きまくってしまい、
ランチのお約束をさせていただきました！（感激）
日本では聞きなれない「モーゲージブローカー」というお仕事ですが、
アメリカでは住宅ローン希望者の約6割は利用しているという
一般的なお仕事なのです。
「モーゲージブローカー」とは？
米国等で住宅ローン希望者と、住宅ローンを販売するLander（商業銀行やモーゲージバンク等）
を仲介する業務をしている。
約1,500社といわれるモーゲージバンク等が取り扱う多様なローンの中から、
住宅購入者に適切な商品を提案するビジネスで全米で約3万社が存在し、
従業員数は一般に5～6人、モーゲージバンクとの提携数は10数社から300社と幅広い。
その業務は、
１．住宅ローン申請者の募集と顧客への多様な商品紹介。
２．顧客に合わせた適切な金融アドバイス。
３．ローン申請代行。
４．ロックインと呼ばれる米国債に連動する個人適用金利の確保。
がメインの業務となる。
アメリカでは日本と違い、同じローンでも個人の信用力やクレジット・ヒストリー
によって金利が変動するため、ローン申請者は、ブローカーを通じて
自分の金利を確定する必要があり、その人によってより良きローン商品の紹介などが
モーゲージブローカーの存在意義を高めている。
また、ブローカーのフィーは金融機関側から支払われるので、
ローン申請者から支払われることはない。
日本では、仲介会社や住宅販売会社から提携ローンを勧められ、
勧められるがままに住宅ローンを組んだり、
自ら取引銀行に進められるがまま申し込みをしたり、、、
という現状があるかと思いますが、アメリカのように、住宅ローンを組む時には、
その専門のプロに相談する。という常識が成り立てば、
私たちのところに相談に来る住宅ローンが払えない。。という方も減るのではないかな。
と思います。
ただ、日本でこのシステムを作るには色々な障害もあり、
実現するには厳しい、もしくは相当時間がかかると思われます。
ここまでのシステムは難しいにしても、ファイナンシャルプランナーさんなどの
お金やライフプランニングの専門家に中立な立場でアドバイスをもらう
ということがもっと一般化されるだけでも住宅ローン破綻者は減るのではないかと思います。
敦子さんとの話は、日本では考えられないことも多く、とても勉強になりました。
日本では住宅ローンのメインは個人。ローンが払えなくなれば、個人に降りかかる。
その大きな理由としては、日本の不動産は、購入時からの価値の下落が大きく、
フルローンで組んでしまうと、債務超過に陥りやすい現状があり、それは
建物価値の下落が大きいとのこと。
確かに原状では法定耐用年数があり、木造では22年で価値がゼロとみなされることもありますが、
アメリカの場合は古くても価値が落ちることがなく、古い物件をリフォ－ムするということが
一般的。そしてほとんどの場合で、債務超過で売れないという現象が起こらないのだといいます。
そして、債務超過が起こっても家を手放せば債務の問題は解決することがほとんどなのだそう。。
また、「実家」、つまり「終の棲家」的発想が日本のように無く、
持家に対するこだわりもさほど無いよう。
そのライフプランに合せてロ－ンを借り換え、引越しをするということが一般的なようです。
アメリカと日本の違い。。とても面白かったです。
中古住宅の見直しをしないと、日本の不動産市場は崩壊してしまうのでないか・・・
と危機感を持ちました。
私も自分の立場から少しでも業界が良くなるように発信していきたいと思います！
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