離婚後の住宅ローン。名義変更のハードルが高いなか、視点を変える考え方も大切

当NPOへのご相談で多いものの一つが「離婚と住宅ローン」についてであることは、これまでにも何度かお話ししてきたと思います。

最初に問題です。
「住宅ローンが終わっていないまま離婚した。ローンを組んでいるのは夫で、名義も夫。しかし住むのは妻なので、名義を妻に変更し、ローンの名義も妻が引き継ぎたい。さて、これは可能でしょうか？」

名義変更は“別の日とへの新しい融資”と同じこと

答えは、原則的にはノーです。
「離婚しても、子どものために今の家に住み続けたい」
「夫名義の住宅ローンだけれど、支払いを続けているのは私なのに…」
このようにおっしゃる方は本当に多いのですが、住宅ローンの名義をそのまま夫から妻（あるいはその逆）に変更することは、金融機関が原則認めていないのですね。

理由はとてもシンプルで、住宅ローンはその人の「信用力」に基づいて審査され、契約されているからです。ローンを貸している金融機関からすれば、名義の変更は“別の人への新しい融資”と同じこと。離婚を理由に名義を変える場合でも、新たな審査を経た上で新規契約を結ばねばなりません。
「であれば、借り換えならできますか？」ともよく聞かれますが、実はそれも難しい。「借り換え」は同一の債務者が行えることなので、元夫のローンの借り換えは、本人以外はできません。ならば、新規で審査に通ればいいのでは？と思うかもしれませんが、所有者の名義をどのように変更するかが問題になったり、また、離婚によって世帯年収が減るケースも多く、金融機関にとっては返済能力についてのリスクが高まると判断されてしまいがちなのです。

組み換え・持ち分移転・リースバック

このような事情から、「名義を変更してそのまま住み続ける」という方法は、制度上も実務上もハードルが高いのが現状です。そのため離婚協議書において、
・「元夫がローンを払い続け、元妻が住宅に住み続ける」
・「子どもが成人するまで等の期限を定め、その期間中の住宅ローン返済の負担方法を取り決める」
といった取り決めを行い、離婚後も債務がそのまま継続するケースは少なくありません。

それでもなんとか名義変更をするための策を挙げるとすれば、現実的には次の３つの方法が考えられます。

①住宅ローンを「組み換える」
先ほども書きましたが、最も正攻法なのは組み換えです。
金融機関で改めて審査を受け、自分の単独名義で新たに住宅ローンを組み直す方法です。新しく借りるローンで元配偶者のローンを完済し、新しいローンの返済を自分名義に切り替えます。これまで返済実績がある場合や安定した収入がある方なら、審査が通る可能性は十分にあります。ただし、勤続年数や返済比率など通常の融資基準が適用されるため、審査が通らないケースも少なくはありません。

②財産分与で「持分を移転」し、整理する
離婚時の財産分与で不動産の持分を整理し、登記名義を夫婦どちらかにまとめる方法です。たとえば夫婦共有名義だった家を、合意の上で妻単独名義に変更するなどですね。
ただしこの場合でも、住宅ローンの名義（債務者）は変わらず、変更には金融機関の承諾が必要になります。金融機関が返済能力に問題ないと判断すれば名義変更を承諾することもありますが、これはあくまで例外的な扱い。実務上は「登記上の名義は変えられるが、ローン名義はそのまま」というケースが多く、将来的にトラブルの火種となることもあるため注意が必要です。

実際に、何年か前の当NPOへのご相談で、共有名義だった家の夫の持ち分を離婚後に妻が買い取る、「元夫婦間売買」の案件がありました。元奥様は当時パート収入しかなく、元夫婦間の売買とはいえ直近まで親族だったということでなかなか金融機関も応じてくれなかったため、最終的には金利の高いノンバンク系で新しくローンを組み、買い取る資金を調達。お子さんもいて、母子二人でどうしても家に住み続けたいという思いが強かったため、金利は高くても、この方法で名義変更ができた（＝100％自分のものになった）ことにとても喜んでおられました。
その後、元奥様は正社員で働くようになり、ローンの借り換えもできて、ついには返済金額全体も下げられた――という好事例ではあったのですが、ただ、名義変更やローンについては個々人でかなり状況が異なりますし、税金や法律もさまざまに絡むため、簡単に進む話ではないことはご理解いただきたいと思います。

③家を売却して「リースバック」する
家の所有にこだわらず、「住み続ける」ことを優先するなら、リースバックや賃貸転用も有効です。
リースバックとは、家を不動産会社などに売却し、その後は買主と賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける仕組みのこと。所有権は手放すものの、環境を変えずに生活を続けられる点が大きなメリットです。離婚後の生活再建期には、心理的にも経済的にも安定を得やすい方法といえます。

感情だけでは解決できない「離婚と住宅ローン」問題

これまで多くのご相談を受けてきて、「家に住み続けたい」という気持ちはほぼみなさんに共通するものですが、まずは「いま」、現実的に可能な選択肢は何なのかを知ることが、物事を進める第一歩だと思います。名義変更という言葉にこだわるよりも、「いま」どうすれば今後の生活を守っていくことができるのかという視点を持って考えることが、結果的に最も賢い選択になります。
「離婚と住宅ローン」の問題は、感情だけでは解決できません。法律・税金・金融・登記といった専門的な知識も必要になるため、弁護士、税理士、司法書士、不動産コンサルタントなどの専門家と連携して進めることが重要です。私共、住宅ローン問題支援ネットなどでは、実際の事例に基づいたご相談も受付けていますので、ご遠慮なくご連絡いただければと思います。

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