自宅が競売「身内が競売入札しても良いのか?」


こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。

ある仕事のご縁で、ステンドグラスのワークショップに参加しました。

ステンドグラスと言えば、ランプが有名ですが、そんな難しいものは作れないので、

私がチャレンジしたのは、こちら↓ 

カード立て。レトロな雰囲気がタイプで一目で気に入りました。(しかも簡単そう)

本当はこのようにガラスを一つ一つカットしなくてはならないのですが、もう既にカット済み。

そして、好きなパーツを選んで特殊なテープを回りに巻き付け、

高温の器具で鉄材を溶かして、パーツを固めていきます。

作業時間1時間、、(ほとんど先生にやってもらいましたが・・)

素敵なカード立てが完成しました!(右)

早速事務所に戻り、とりあえず、カードを立ててみました↓

立ててるカードの内容が過激ですが、、お飲み物メニューを立てようと思っています。

少しの時間ですが、作業に没頭できてとても楽しかったです♪

やはり私は没頭できる作業が好きなんだと再認識しました。

 

さて、お客様からのご相談↓

「自宅が競売になってしまい、入札まで時間がなく、任意売却は間に合わないと言われました。

何とか住み続けたいので、身内である子供が入札することは可能なのでしょうか?」

競売は基本的に「誰でも」入札に参加できますが、

・債務者本人

・連帯債務者

は競売の入札に参加することができません。

債務者とは、お金を借りた人です。

お金を借りて返せなくなっているから、債権者(お金を貸した人)は競売をかけています。

そのため、本来、お金を返さなくてはならない人が、お金を返さず、競売で不動産を買って所有権を得るということは、

許されていません。

「民事執行法」という法律で下記の通り定められています。

(債務者の買受けの申出の禁止)
第68条 債務者は、買受けの申出をすることができない。

つまり、債務者以外は入札に参加することができるので、

子供が債務者でなければ、入札に参加し、落札できれば不動産の所有権を得ることができます。

ただし、気を付けなくてはならいことがあります。

「売却不許可事由」に該当すると、子供への売却が不許可となることがあります。

それは、「民事執行法」で下記の通り定められています。

(売却不許可事由)
第71条 執行裁判所は、次に掲げる事由があると認めるときは、売却不許可決定をしなければならない。

2.最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格若しくは能力を有しないこと又はその代理人がその権限を有しないこと。
3.最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない者の計算において買受けの申出をした者であること。

上記、3.にあるとおり、「不動産を買い受ける資格を有しない者の計算において」

とありますが、これは簡単に言うと、

「債務者がお金を用意して、別の名義人が入札したことが発覚した場合」をさし、

その者が最高買受価格を出しても売却不許可になってしまいます。

よく、自分は入札できないから、奥さんや子供に入札させるという風に考える方もいるのですが、

落札した場合、資金経路が債務者だと判明した場合は、売却の許可が出ないのです。

債務者以外の資金だとしても世帯を同じくしている人の場合だと、疑わしい場合もあり、不許可になるケースもあるようです。

そのため、購入資金は債務者(親)の資金ではなく、子供さん自身が調達する必要があります。

その他にも、売却不許可になる理由は下記の通りです。

1.手続の開始又は、続行を妨げる事由があったとき。

まだ期限が到来していない債権だった場合。競売の申立てが取り下げられた場合。など。

2.買受申出人に欠格事由があるとき。
買受申出人が債務者だった場合。買受申出人が意思無能力者だった場合。など。

3.悪質な競売ブローカーの関与があるとき。
買受申出人または、その代理人、または自己の計算において買受人に買受申出をさせた人、のいずれかが下記の事由がある場合。
・その競売手続において法65条1号に該当する売却の適正な実施を妨げる行為をしたり、させた者。
・その競売手続において代金納付をしなかった者。
・他の民事執行手続きにおいて、法65条1号に該当する行為をし、売却不許可決定がされ、その確定から2年未満である場合。
・他の民事執行手続きにおける売却に関して、強制執行妨害罪や競売等妨害罪などの犯罪行為により刑に処せられ、その裁判確定から2年未満である場合。

4.目的不動産が損傷した場合の不許可の申し出がある場合。

天災地変などの自己の責めに帰すことのできない事由により不動産に重大な損傷が生じた場合で、買受人から売却不許可の申し出があったとき。

5.売却基準価格の決定又はその手続に重大な誤りがあった場合。

6.一括売却の決定、また売却手続きや物件明細書に重大な誤りがあった場合。

上記、売却不許可事由に該当しなければ、子供が入札参加することは問題ありません。また、

下記、利害関係人

・物上保証人
・連帯保証人
・第3取得者
・債務者でない不動産所有者

も入札参加することが可能で、落札した場合は、売却許可が下ります。(その他、不許可事由がなければ)

連帯保証人は入札できないと思われがちですが、入札参加することができます。

ただし、競売落札後に、債務が残った場合は、支払い義務はあります。

私は、いつもアドバイスをするときに、

「競売も売却方法の一つです」

と言っています。

任意売却する方がメリットが多いかもしれませんが、必ずしも任意売却の方が良いとも限りません。

・どうしても任意売却ができないケース、

・子供が買うなら全額返済しないと任意売却に応じてくれないケース、

など、競売で売却、購入(落札)した方が良い場合もあります。

ただし、競売は日本全国に公開されている情報で、不特定多数の人が入札してくるため、

必ず落札できると限りません。

確実に買いたいというのなら、任意売却の方が確実、安心です。

競売で落札したい、競売について知りたい、というご相談もお受けしております。

ご相談はお気軽にお問合せください。

 

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