【親族間売買】住宅ローン控除は使えるのか?


住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。

本日も無料相談会を行っております。

6月の相談会は本日で終了です。7月の予定は明日ブログでアップします。

さて、お客様からのご相談↓

「親から自宅を購入した場合、住宅ローン控除は使えないと聞いたのですが、使えないのでしょうか?」

様々な事情で、親から子供へ自宅を売買するというケースがあります。

その際、購入する子供側からすると、住宅ローンを組むことによる税金等の控除が受けられるのか、気になるところです。

一般的に住宅ローンを組む上で一番節税面でメリットがあるのが、

【住宅ローン控除】です。

住宅ローン控除は、正式名は「住宅借入金等特別控除」というもので、

住宅ローンを借りて住宅を購入したあとに、

・毎年年末時点の住宅ローン残高に対して1%

・建物購入価格(4000万円を限度)×2/3%

のいずれか低い額。

※長期優良住宅や低炭素住宅の場合は、年末残高の上限5000万円、建物購入価格の上限5000万円まで。

が所得税から控除されるというもの。所得税から控除しきれない場合は一定額まで住民税からも控除が可能です。

当初の住宅ローン減税できる期間は10年間でしたが、消費税増税のタイミングで控除期間が13年間に延長されました。

13年間も所得税が減税されるというのはとてもお得です。

ただし、13年間の控除を受けるには売買契約や入居の期限があります

【期限】

・注文住宅の場合:令和2年10月~令和3年9月末

・その他の場合:令和2年12月~令和3年11月末

までに売買契約をして、

・令和4年末までに入居した方。

また住宅ローン控除を受けられる条件は下記となります。

【対象者】

1.住宅取得後6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き入居している。

2.前年度の所得が3000万円以下である。

3.家屋の床面積(登記簿面積)が50㎡であり、そのうち1/2以上が専ら自己の居住用である。

(所得合計1000万円以下の方に限り、40㎡以上に緩和)

4.住宅を2つ以上所有していない、または住宅を2つ以上所有する場合には、主として居住している住宅である。

5.給与所得者が、使用者などから使用人である地位に基づいて土地、建物を時価の1/2未満の価格で購入したものではない。

6.住宅ローンの返済期間が10年以上で、分割払いで返済している。

7.金融機関や住宅金融支援機構等からの借り入れである。

8.無利息または著しく低金利(年利0.2%未満)ではない。

9.非耐火建物(主に戸建て)は築20年以内、耐火建物(主に分譲マンション)は築25年以内の建物または、

地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。

詳細は、国税庁HP 

No.1214中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除) をご参照ください。

そして、この条件の中に

「取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。」

という要件があります。

「生計を一にする」とは色々な定義がありますが、国税庁に確認したところ、

「同居している」

と生計を一にしていると判断される可能性が高いとのこと。

厳密にいうと同居していても家計が別々であることはあると思いますが、

明らかに独立して生活しているということが証明できない限り厳しいとの見解です。

つまり、

「同居している親族が所有している不動産を住宅ローンを組んで購入した場合は、住宅ローン控除が使えない」

ということです。

逆に、

「購入時に同居しておらず互いに独立した生活をしていて、購入後も同居しない場合は、親族間売買でも住宅ローン控除が受けられる対象となる」

ということです。

そのため、必ずしも

「親族間売買だから住宅ローン控除が使えないということではない」のです。

ただし、これは原則なので、親族間売買の場合で税金の特例を受けたい場合は、事前に国税庁や税理士等の専門家に相談することをお勧めします。

(住宅ローン控除を受けるには初年度に必ず確定申告が必要です)

また、親族間での売買は通常の売買と違い、注意点があります。

詳細は当社HPにまとめていますので、

「親族間売買の6つの問題点」

をご参照下さい。

「親族間売買をしたい」

「親族間売買で住宅ローンを組みたい」等のご相談もお受けしています。

お気軽にお問い合わせください。

 

【6月の土日祝日無料相談会】
終了しました。

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クリアパーテーション、消毒液、マスク常備しております。
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