【投資物件問題】まずは正確な現状把握から


こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。

先週、大井競馬場に行きました。

飲食店経営者の知合いが屋台を出すとの事で、応援をするためです。

大井競馬場 = 「東京シティ競馬 TOKYO CITY KEIBA」

と言うようで、競馬場というイメージを払拭するそれはオシャレなスポットでした。

競馬場というと、競馬新聞を持って耳に赤鉛筆をつけたオジサンばかりというイメージですが、

そんなオジサンはほぼおらず、会社帰りのサラリーマンやOL、カップルばかり。

そして、子供連れのお母さんたちも多くて驚きました。

屋外で、屋台のご飯を食べながら、レースが見れるのです。こんな近くで馬が走っています。

馬券を買わなくても馬を見に行くだけでも価値があります。入場料は100円なので穴場スポットです。

芝生の上にレジャーシートをひいて寝転がっているカップルや家族連れも沢山いました。

もちろん、私は馬券を買いましたが、、全滅しました。

でも100円から買えるので、夢を買ったと思えば、安いものです。

馬券を買うのと買わないのではレースを見る集中力が違います。

初めて行った大井競馬場、とってもおススメスポットでまた行きたいと思いました。

さて、投資不動産の失敗のご相談が急増しています。

問題になったスルガ銀行のシェアハウス投資問題はもちろん、

それ以外の投資物件の相談も多いのが現状です。

当NPOでは、まずはご面談して、じっくりと購入時の経緯からヒアリングをさせて頂きます。

そして、現状のローン残債や収支状況を確認させていただいた上でアドバイスをさせて頂きます。

そのアドバイスをする上で、まず最初に行うのは、

「正確な現状把握」です。

ここで大切なのは、「正確な」という点です。

厳しい現実を見せてしまうかもしれませんが、まずは今ご自身がどのような状況にいるのか?

そしてこのままだと近い将来、どのようなことになるのか?

を分析する必要があります。

そのためにすることは、

①物件の査定・分析

現時点で時価がいくらなのか?

残債との乖離はいくらなのか?

最低価格、最高価格等、その物件の現在の価値を正確に算出します。

これは、提携している不動産業者から査定書という形でご提供します。

また、購入時に販売業者から改ざんがあったか、無いかなど購入時資料を元に分析させて頂きます。

②収支シュミレーションの算出

物件別にシュミレーションシートにて5年、10年、20年、30年、それ以降までの

シュミレーションをしていただきます。

シュミレーションシートデータはこちらで提供しますが、

原則、ご自身で入力していただきます。

ご自身で入力していただく事で経営的判断を少しでも身に着けていただきたいからです。

ここでは、経費や修繕費用等、しっかりと想定されるマイナス分も入れた収支を作成していただきます。

販売会社が作るような甘いシュミレーションではないので、目先から将来にかけての現実がしっかり見えてきます。

③今後のアドバイス

①②を元に今後どのようにしていくのが最善の方法なのか?をアドバイスさせて頂きます。

収支が回るようであれば、賃貸経営をよりよくするためのアドバイス。

収支が少し厳しいようであれば、経費削減や金利交渉等ができないかのアドバイス。

収支が完全に赤字、物件も大幅な債務超過であれば、リスケ、金利交渉はもちろん、任意売却のアドバイス。

などなど、状況によって方向性は様々です。

特に重点を置くのが、①②です。

何事も、正確な現状把握が必要です。

こちらの①~③は全て無料相談の範囲内でやらせて頂いております。

相談が立て込んでいるため、少々お時間を頂戴しますが、やって損はないものだと自信を持って提供しています。

投資物件のご相談はお気軽にお問合せください。

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