【離婚問題】不動産の財産分与の税金

こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット　の高橋愛子です。

以前、離婚相談をお受けしたお客様からお誘いを受け、

お食事をご一緒させていただきました。

久しぶりに行った恵比寿ガーデンプレイス。エレベーターホールのお花が綺麗でした。

色々とありましたが、離婚が成立し、無事に解決したというお客様は、

とても晴れやかですっきりした表情をされていました。

辛い経験を乗り越えて、笑顔でお話される姿は、とても美しく、輝いていました。

まだまだお若く素敵な方なので、きっとこれから良い人生になると信じています。

私はそんなお客様の幸せを心から応援します。

 

さて、離婚の住宅ローン問題のご相談をお受けしていますが、

「不動産の財産分与をどうするのか？」

というご相談はとても多いです。

やはり、離婚はするけど、家は売りたくない。というのが一番多い思いです。

そして、気になるのは、

「離婚の不動産の財産分与、税金はどうなるの？」

という問題です。

家を財産分与でもらったけど、（逆は、あげたけど）

税金がかかるのでは、払っていけない・・・という不安があります。

では、離婚による財産分与の税金について解説します。

財産分与で課税される不動産の税金としては、

①登録免許税

②不動産取得税

③不動産譲渡所得税

になります。

それぞれ、どの位かかるのでしょうか。

まず、これらの税金を算出するには、「固定資産税評価額」という額が分からないと正確に算出できません。

固定資産税評価額とは、各市町村が算出する固定資産税の基準となる価格です。

時価とは異なり、毎年1月1日に出される標準地の地価公示価格の70％に相当する価格です。

こちらの金額を元に固定資産税はもちろん、登録免許税、不動産取得税が計算されます。

税率は税金の種類によって異なります。

毎年送られてくる「固定資産税の納付書」にも評価額が書かれていますが、

納付書が無ければ、「固定資産評価証明書」を役所で取得すればわかります。

 

①登録免許税

財産分与して不動産謄本の名義変更をする時に納付する税金です。

財産分与の登録免許税は、1000分の20です。つまり、固定資産税評価額の2％で計算したら出ます。

1,000万円の評価額なら、20万円です。

 

②不動産取得税

不動産を取得するとかかる税金です。

離婚による財産分与の場合、夫婦の財産の清算や離婚後の生活の保障のために行われるものであれば、

不動産取得税はかからないことがほとんどです。

ただし、以下の場合はかかります。

1.財産分与ではない贈与

2.財産分与された不動産が夫婦の財産分与としてあまりに多額の場合

3.離婚が贈与税や相続税の脱税の場合と判断された場合

等です。

 

③不動産譲渡所得税

不動産を売却し、利益に対してかかる税金です。

離婚の財産分与で不動産を贈与する場合、不動産を時価で売ったことと同じに見なされます。

（その逆で財産分与を受けた方は、時価で買ったと同じに見なされます）

そのため、不動産を渡す方に譲渡所得税が課税されます。

不動産を買った金額から、財産分与時点で時価が上がっていたら、利益が出てしまい、

利益に対して、20％（5年以上所有の場合）から40％（5年以内所有の場合）が課税されます。

ただし、「居住用財産の3,000万円の特別控除」という控除があり、

利益が3,000万円未満なら税金がかからないという特例があります。

通常、この特例は、夫婦間等の親族間では適用されませんが、

離婚による財産分与の場合、財産分与する時点で離婚が成立しているので、

親族ではなく他人の扱いになるため、この特例が利用できます。

そのため、3,000万円以上の利益が出なければ税金はかかりません。

 

【注意点】

上記、税金に関することは一般的な現時点での税制を記載していますが、

財産分与の金額、離婚協議によって異なります。

また、税務申告をすることが必要です。

離婚による財産分与の税金に関しては、税金の専門家である税理士にしっかり相談し、

申告等に関しては、専門家に依頼するようにしましょう。