令和2年12月15日~【サブリース新法】施行


こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。

12月に入りました。今年も残りわずか。

あっという間に過ぎていきそうですが、2020年最後の月取りこぼしの無いよう仕事をしていきたいです。

さて、12月といえば、今月12月15日からサブリース新法が施行されます。

正しくは、

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」

の中の

「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」

というものです。

賃貸管理には、受託管理方式とサブリース方式がありますが、

サブリース方式とは、アパートやマンションの賃貸物件をオーナーから管理会社が一括で借り上げ、入居者に転貸するものです。

オーナーのメリットとしては、空室リスクがなくなるので、不動産投資をする人にとっては、安心の管理方式と言えるでしょう。

ただ、受託管理方式よりも毎月の家賃収入が少ないというデメリットがあり、サブリース会社から急に家賃の減額をされたり、

解約をされたり、最悪はサブリース会社の倒産などリスクもあります。

当社にもサブリース方式で契約した不動産オーナーからのトラブルの相談が多くあります。

・家賃を減額させらされた

・契約の解約を申し入れられた

・解約したくても正当事由がないと解約できない

と「そんなこと聞いてないよ・・」ということばかりです。

中には本当に悪質な会社もあり、「家賃が払われない」等というトラブルもあります。

そんなトラブルを賃貸管理業界や国が問題視し、今年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が国会で成立しました。

そして12月15日からいよいよ施行されますが、

「サブリース事業に係る適正な業務のガイドラインの策定」

が今年10月に発表され、この法律の規制対象が明確化されました。

そこで、このガイドラインのポイントを解説します。

【目的】

サブリース事業に係る規制の実効性を確保し、サブリース業者等とオーナーとのトラブルを防止するため、

法の規制対象や法違反となり得る具体的な事例を明確化し、これらの規制の内容を関係者に分かりやすく示すこと。

【概要】

①規制の対象となる勧誘者の明確化

賃貸住宅の建設請負や土地等の売買の際にサブリース契約の締結を勧める建設業者や不動産業者、サブリース業者から

勧誘の依頼を受けた者(個人も含まれる)が「勧誘者」に該当することを明確化することになった。

この「勧誘者」が不動産オーナーを騙して勧誘をしたり、サブリース契約の内容を誇大に伝え勧誘した場合は、

この勧誘者及び勧誘を依頼したサブリース業者も罰則の対象となる。

②禁止される誇大広告・不当勧誘の明確化

誇大広告・不当勧誘として禁止される具体例を明確化することになった。

・「35年家賃保証」「30年空室保証」などの広告の中に定期的な家賃の見直しがあることや借地借家法第32条の規定により、

家賃が減額されることがあることが表示されていない。

・家賃減額リスクや契約期間中のサブリース業者からの解約の可能性、借地借家法第28条の規定によりオーナーからの解約には

正当理由が必要であることなど、リスクを伝えずメリットばかりを伝えた。

等の場合、誇大広告や虚偽広告を用いて集客したとみなされ罰則の対象となる可能性がある。

③オーナーに説明すべき家賃減額リスク等の内容の明確化(重要事項説明)

契約締結前に書面に記載して説明しなければならないリスク事項を明確化することになった。

〈記載して説明すべきリスク事項〉

☑家賃が減額される場合があること

・家賃の定期的な見直しがあり、見直しにより家賃が減額する場合があること

・契約条件に関わらず借地借家法第32条第1項に基づきサブリース業者が減額請求を行うことができること

・オーナーは必ずその請求を受け入れなくてはならないわけではなく、変更前の家賃決定の要素とした事情を総合的に考慮した上で、協議により相当家賃額が決定されること

☑契約期間中に解約となる場合があること

・契約期間中でも、サブリース業者から解約される場合があること

・借地借家法第28条に基づきオーナーからの解約には正当事由が必要であること

 

個人的には、①の規制の対象となる勧誘者の明確化がされることがとても良いことだと思います。

サブリースのトラブルの多くは勧誘者が存在し、勧誘者が良いことばかりでリスクを言わず、

あとで「勧誘者からこう言われたのに・・」と問題になることがあります。

トラブルになった後は「言った、言わない」の世界で責任の追及が出来ないことが多いのですが、

このように勧誘者も規制の対象となることはトラブル防止につながると思います。

この法律の施行により、今までのようなトラブルが少しでも無くなってくれることを切に願いますが、

サブリース契約をする側も専門家に任せれば安心、ということで全て安心するのではなく、

こういった規制があるということだけでも知識に入れておけば、未然にトラブル回避ができると思います。

不動産投資は本来堅い投資ですが、金額が大きいだけに失敗すると一気に破綻に追い込まれてしまいます。

不動産投資は経営と一緒だと言います。長い経営をしていく上で信頼できる賃貸管理会社を選ぶことはとても重要です。

自分の身は自分で守るしかありません。

正しい知識を備えることが一つの防衛策だと思います。

当NPO法人では、不動産投資のトラブル相談もお受けしています。ご相談はお気軽にお問合せください。

 

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