親子間売買の留意点とその理由

こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット　の高橋愛子です。

寒さもだいぶ和らぎ、今日は絶好のお花見日和でしたね。

この季節は道を歩いていてもお花で溢れていて、気持ちが穏やかになります。

綺麗な黄色

こういった道端のお花を自分自身に余裕が無いときは、目もくれずに通り過ぎていました。

今はこうやって綺麗な黄色だなぁ～と思える自分になれたことに感謝です。

相談に来られる方々も色々な問題を抱えています。

少しでも早く問題が解決し、日々の景色に意識を向けられるようになるよう、

日々ご相談をお受けしています。

さて、様々な理由で

「親子間で不動産の売買をしたい」というご相談をお受けしたり、

「親族間売買をした方が良いのでは？」とアドバイスするケースもあります。

ただし、親子間売買は簡単に進めることができず、

税務上、資金調達上、法的にも留意することがあり、慎重に進める必要があります。

では、親子間売買における留意点とその理由を解説します。

【親子間売買の留意点とその理由】

①資金調達の問題（住宅ローンが組みづらい）

親子間売買による住宅ローンは、金融機関の多くが取扱い不可です。

その理由は、一般的に親子間の不動産の取得は、「贈与」か「相続」になるため、

なぜわざわざ「売買」にするのか？という疑問から、

・住宅ローンという低金利な融資を利用して、別の資金調達に使うのではないか？

・法定相続人と揉めているので、売買をするのではないか？

と金融機関から懸念され、取扱いが不可な場合が多いのです。

また、住宅ローンの保証を行う保証会社が親子間売買の場合だと保証をしないという規定があるので、

保証が通らないと融資ができないケースもあります。

もちろん、親族間売買でも融資をするという金融機関がありますが、

売買代金全額の融資が厳しく、担保評価が低く必要な資金調達ができない場合や、

金利が高い場合がほとんどです。

②売買価格の問題（贈与税がかかる可能性がある）

親子間だからと言って安く売買しようとするケースがありますが、

そういった売買を「低廉譲渡（ていれんじょうと）」と言い、

安く売った分が「贈与」と見なされ、買った方に贈与税が課税されます。

そのため、親子間だからと言って安く売買しようと思いがちですが、

しっかりと「時価」で取引しないとなりません。

③譲渡所得税の問題

元々買った金額から、売った金額の利益に対して「譲渡所得税」として課税され、

売った方に税金がかかります。

通常、自宅の売買の場合は、「3,000万円の特別控除」があり、3,000万円以上利益が出なければ、

税金はかかりませんが、親子間売買の場合は、この「3,000万円の特別控除」が適用されないため、

元々買った金額が安く、売った金額が高ければその利益に対して税金がかかります。

④住宅ローン控除の問題

住宅ローンを借りて住宅を買った場合、年末残高に対して1％の所得控除が10年間受けられるという

「住宅ローン控除」が適用される場合がありますが、親子間売買の場合はこの控除が適用されません。

⑤任意売却等の場合の問題

オーバーローン状態の任意売却のケースで、住宅ローンが払えないので、子供売りたいという場合は、

債権者の同意が取れない場合が多いです。

もちろん、状況によっては親子間売買を認めてくれる場合がありますが、

不動産を売っても債務が残る状態なのに、安く子供に売却して住み続けるというのは、

債権者としては認められない、それなら全額返済をしてくださいと言われてしまいます。

⑥資産隠しの詐害行為の問題

借金の整理等で家を売らなくてはならないケースで、安値で子供に売却してしまうと、

債権者から「資産隠し」と見なされて、「詐害行為取消権」で訴えられ、家の名義が戻されてしまうことがあります。

親子間だから・・と安易に売買契約をしたり、

名義変更をしてあとで大変なことになった！

といった相談も多いです。

親子間売買の留意点をしっかりとクリアにし、お互いにメリットがあるのであれば、

良い売却方法の一つと言えるでしょう。

そのためには、当事者同士でやるのではなく、専門家のアドバイスは必須です。

また、親子間売買の住宅ローンを取り扱う金融機関は少ないです。

その中でも金融機関によってそれぞれ条件が異なるので、

自分にあった条件の金融機関で融資を組むことが大切です。

そんな親子間売買のアドバイスも行っています。

ご相談はお気軽にお問合せくださいね。