埼玉県消費生活相談員研修にて講師をさせていただきました。

本日20日に、埼玉県内の消費生活センター相談員の皆さまを対象に、「リースバックの基礎知識と相談対応のポイント」というテーマで研修講師を担当させていただきました。

埼玉県でも、住宅に関する相談案件がここ数年急増しているとのこと。社会的な背景として「高齢者の単身世帯」「住宅ローン返済の行き詰まり」「相続や家族関係の変化」といったことが考えられ、その中でも、特に問い合わせが増えているのが「リースバック」なのだそうです。
リースバックについては国民生活センターでも相談が急増しており、宅建協会向けにも昨年の5月に「法令順守」「高齢者に対する配慮」の要望がなされました。

なぜ今リースバック相談が増えているのか

リースバックとは「自宅を売却して現金化し、その後も賃貸で住み続ける仕組み」ですが、契約が二重構造（売買＋賃貸）であることから、当事者の理解不足がトラブルにつながりやすいという特徴があります。

今回のセミナーでは、まずリースバックの基本として
・売買契約と賃貸借契約が“別契約”であること
・「所有」と「居住」が切り分けられること
・普通賃貸借契約、定期借家契約の違い
・競売・第三者への転売が発生した際の居住リスク
・再売買（買戻し）に関する誤解が非常に多いこと
などを整理してお話ししました。

金銭だけではない。リースバックに潜む「感情」の要素

特に重要なのは、リースバックは「勘定」だけでなく「感情」も大きく影響するという点です。「損得」だけで考えれば、「損」かもしれません。
ただ、
・住み慣れた地域を離れたくない
・子どもの学校区を変えたくない
・家族の記憶が詰まっている
・将来買い戻したいという思いがある

――など、数字だけでは測ることのできない価値が、判断に大きく関わります。そのため、金銭的な合理性だけでは説明がつかないケースが多く、相談員が「良い・悪い」を判断するのではなく、契約内容と相談者の価値観を整理し、「本人が納得できる判断を支援する」という姿勢が重要であることをお伝えしました。

契約形態のチェックが最重要ポイント

リースバックのトラブルは、「契約形態を理解しないまま契約した」ことが原因で起こる場合が大半です。そのため、今回のセミナーでは相談員が確認すべきポイントとして、以下について重点的に解説しました。

●売買契約
手付金の種類（解約手付／違約手付／証約手付）
手付解除期限
契約不適合責任の免責
再売買（買戻し）条項の有無と制限

●賃貸借契約
普通賃貸借か定期賃貸借か
契約期間と更新の有無
賃料や賃料改定条件
競売が発生した場合の扱い（6か月猶予含む）

●将来リスク
抵当権設定の有無
再売買の限界（競売時の不保護）
敷金の返還義務の承継可否

相談者の方とお話しする場で必要なのは、「どこまで住み続けられるのか」「買い戻しは現実的か」を、契約形態に沿って冷静に整理することです。

当NPOの役割――中立的な立場からの支援

研修の最後には、当NPOが提供している「中立的な立場でのリースバック相談支援」についても紹介しました。ポイントとしては以下のようなことが挙げられます。
・賃料支払いの継続可否のシミュレーション
・売買価格・賃料の妥当性の整理
・事業者（業者）選定に関する情報提供
・賃貸借契約契約・再売買予約契約内容の客観的なレビュー

私共の役割は「あくまでも相談者の方が「自分で判断できる状態」になれるようなサポートである」ことを、常に念頭に置いて活動しています。その意味でも、消費生活相談員の皆さまと連携することは相談者方の安心と納得感につながるケースが多く、当NPOでは、今後も地域の安全な取引・住まいの安定に貢献していければと考えています。

知識だけでなく相手の「背景」の理解も不可欠

今回の研修を通じて、リースバックについての相談には「知識」だけでなく、相談者の方のバックグラウンドについての理解も不可欠であるということを、あらためて実感しました。
60枚にも及ぶ研修資料を作成するのは決して簡単ではありませんでしたが、一つひとつ内容を精査し、整理し、構造化していく過程で、現場で起きている問題点や、今後改善すべき課題が明確になり、私自身にとっても大きな学びと気づきの機会となりました。（達成感を得たと言ってもいいかもしれません）。
これからも、消費生活相談員の皆さまの実務に役立つ情報発信と、相談者の方の“安心できる暮らし”につながる支援を続けてまいります。

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