【4月1日・民法改正】不動産契約書の変更点

2020/04/01

こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット　の高橋愛子です。

本日、4月1日～新年度。

今年は新型コロナウィルスの影響で、静かな新年度スタートのような気がします。

雨も降っていますしね・・

そんな中、お客様からとても可愛い飴をいただきました↓

手作りの飴で一つ一つ模様も味も違います。

こんなに大量に！！ありがとうございます♡

雨で気持ちは少し沈んでいましたが、飴で元気になりました！

今月も張り切って仕事に励んでまいります！

さて、4月1日といえば、120年ぶりの民法改正の施行日です。

先日のブログ（「任意売却に支障はある？」瑕疵担保責任→契約不適合責任へ）

で、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更になることについて書きましたが、

宅建協会の売買契約書のフォーマットも変更になっていました。

【不動産売買：瑕疵担保責任→契約不適合責任へ変更】

表題部部分は、↓

「買主から売主に対する契約不適合責任の通知期間・・・物件引渡し後　　　　間」

となっています。

契約書の条文も「契約不適合を除く契約違反による解除」や「契約不適合責任」に変更されました↓

　（契約不適合を除く契約違反による解除）
第〇条　売主又は買主は、相手方がこの契約に定める債務を履行しないとき、自己の債務の履行を提供し、かつ相当の期間を定めて催告したうえこの契約を解除することができる。
２　前項の契約解除がなされた場合、売主又は買主は、相手方に標記の違約金〇を請求することができる。ただし、債務の不履行がこの契約及び取引上の社会通念に照らして相手方の責めに帰することができない事由によるものであるときは、違約金の請求はできないものとする。
３　前項の違約金に関しては、現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に増減を請求することはできないものとする。
４　違約金の支払いは、次のとおり、遅滞なくこれを行う。
①　売主の債務不履行により買主が解除したときは、売主は、受領済の金員に違約金を付加して買主に支払う。
②　買主の債務不履行により売主が解除したときは、売主は、受領済の金員から違約金を控除した残額をすみやかに無利息で買主に返還する。この場合において、違約金の額が支払済の金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとする。
５　買主が本物件の所有権移転登記を受け、又は本物件の引渡しを受けているときは、前項の支払いを受けるのと引換えに、その登記の抹消登記手続き、又は本物件の返還をしなければならない。
６　本条の規定は、第〇条に定める契約不適合による契約の解除には適用されないものとする。

（契約不適合責任）
第〇条　引渡された本物件が種類又は品質に関してこの契約の内容に適合しないものであるとき（以下「契約不適合」という。）は、買主は、売主に対し、本物件の修補を請求することができる。この場合、売主又は買主は、相手方に対し、修補の方法に関し協議の申し入れをすることができる。
２　引渡された本物件に契約不適合があるときは、その契約不適合がこの契約及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し、修補に代え、又は修補とともに損害賠償を請求することができる。
３　引渡された本物件に契約不適合があるときは、買主は、売主に対し、相当の期間を定めて本物件の修補を催告したうえ、この契約を解除することができる。ただし、その契約不適合によりこの契約を締結した目的が達せられないときに限り解除できるものとする。
４　買主が前項に基づきこの契約を解除し、買主に損害がある場合には、その契約不適合がこの契約及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し損害賠償を請求することができる。この場合、標記の違約金〇の定めは適用されないものとする。
５　買主は、この契約を締結したときに本物件に契約不適合があることを知っていた場合、又は本物件の引渡し後標記〇に定めた期間を経過するまでに売主に本物件に契約不適合がある旨を通知しなかった場合、売主に対して本条に定める権利を行使できないものとする。

ただ、先日のブログでも書いた通り、こちらについては「任意規定」になっているため、

特約で免責にすることや、「契約不適合責任」の範囲を明確にし、その他は免責にすることは可能となっています。

また、賃貸契約の連帯保証人についても変更されています。

【不動産賃貸：連帯保証人の保証極度額の設定の新設】

賃貸借契約の連帯保証人の保証する金額に極度額（限度額）が設けられることになりました。

賃貸契約書の署名捺印欄↓

連帯保証人の氏名、住所欄の下に「極度額　　　　　円」が設けられました。

賃貸借契約書の条文にも極度額の規定が追加されました↓

　(乙の債務の担保)
第〇条　本契約においては、頭書に記載する方法により、乙の債務を担保する。
２　頭書〇で「連帯保証人」にチェックがある場合には、次の各号の定めによるものとする。
　一　頭書〇記載の連帯保証人（以下「丙」という）は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務を負担するものとする。
　二　前号の丙の負担は、頭書〇及び記名押印欄に記載する極度額を限度とする。
　三　丙が負担する債務の元本は、次のいずれかに該当するときに、確定するものとする。
　　ア　甲が、丙の財産について、賃料その他の本契約により生じる乙の金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。ただし強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。
　　イ　丙が、破産手続開始の決定を受けたとき
　　ウ　乙又は丙が、死亡したとき
　四　前号に規定する場合、又は丙が、連帯保証人として要求される能力又は資力を失った場合は、第19条の規定に基づき乙は直ちにその旨を甲に通知するとともに、甲の承諾する新たな連帯保証人に保証委託するものとする
　五　前号の場合において、新たに甲との間で連帯保証契約を締結した連帯保証人は、第一号に定める義務を負うものとする
　六　丙の請求があったときは、甲は、丙に対し、遅滞なく、賃料及び共益費等の支払状況や滞納金の額、損害賠償の額等、乙の全ての債務の額等に関する情報を提供しなければならない

この規定は、「任意規定」ではなく、「強制規定」であり、

連帯保証人に不利に修正、変更する特約は無効となります。

また、極度額を定めていない連帯保証条項も無効となり、無保証人状態の契約になってしまいます。

今までになかった連帯保証人の保護ができたことで、

連帯保証人にとっては、何かあったときに極度額以上を求められることが無くなるメリットはありますが、

「極度額を定められると心理的に保証人を受けたくない、、」という人も増えるでしょう。

そのため、今後は更に不動産賃貸契約についての連帯保証人は、賃貸保証会社の利用が一般化するでしょう。

（賃貸保証会社・・連帯保証人の代わりに保証をしてくれる会社）

賃貸物件を借りる際に「連帯保証人がいないから借りられない・・」ということも無くなってくるのではないでしょうか。

今回の民法改正により、不動産取引がより売主、買主、貸主、借主の安全で安心な契約業務が行われるといいですね。

我々不動産業者も改正点をしっかり理解して実務で発揮しなくてはなりません。

新たな年度、頑張っていきましょう。