シェアハウス投資破綻 誰が悪いのか?


こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。

何かと話題になっているかぼちゃの馬車問題。

ん??かぼちゃの馬車?

 

とよく知らない方も多くいるかと思いますが、

詳しく簡潔に騒動の流れを説明しているブログがあったのでこちらを参照↓

かぼちゃの馬車とスルガ銀行騒動の流れ おさらい

スマートデイズ(旧スマートライフ)の女性限定シェアハウスの

「かぼちゃの馬車」

という新築建売物件を商品として、

社会的信用度の高い公務員や大手企業のサラリーマン、医者などの

高属性の人たちを対象にスルガ銀行で融資を借りて購入資金としていたとのこと。

3年間で約700人に1億~3憶円の物件を売っていたとのこと。

全ての物件に融資がついて、一括借り上げ(サブリース)で返済も安心とのことで、

迷いはなかったのでしょう。。

 

(※もちろん、かぼちゃの馬車の物件を買って投資に成功している方も沢山いると思いますが、

今回は、破綻状態になっている、なりかねないという方の話です。)

 

スルガ銀行のアパートローンへの貸し渋りが始まり、

スマートデイズがサブリース賃料の未払いが始まり、大問題に。

返済のみが重く圧し掛かるため、自己破産の危機に追い込まれるサラリーマンオーナーが

増えるのではないか?と集団訴訟にまで発展している問題です。

スルガ銀行の金利は、3.5%~4.5%近くになり、

諸費用分のローンに関しては、4.5%~7%近くにまでなる高金利です。

利回りが7%~8%の物件に4%以上の融資を組んで投資をする。という事自体がどうなのか?

と思う人もいるかもしれないですが、低金利の銀行が融資を出さないような物件にも融資を出すということで

うまく活用すれば、良い銀行融資と言えると思います。

ただし、うまく活用すれば、の話です。

この問題でかなりマスコミもアパートローンの問題を取り上げていて、

不動産業者の悪行や銀行の悪行など沢山の記事を見かけます。

じゃあ、結局誰が悪いのか?

ということ。

不動産業者か?

金融機関か?

本人か?

大きく分けるとこの三者になると思います。

かぼちゃの馬車問題では、サブリース賃料を払わない不動産業者が一番悪いと思います。

でも、ハッキリ言って、金融機関も知ってて融資したのでは?

と思わざるを得ない現状をよく見ます。

スマートデイズとスルガ銀行が共同でセミナーを行い集客していたことで、

不動産業者と銀行がグルで投資家をだましたのではないか?とひどいことを

言われている現況もよく見ます。

こんな銀行の改ざんもニュースになっていましたが↓

シェアハウス投資、融資資料の改ざん多発 預金額水増し

こんな現状もよく見ます。

アパートローン破綻が起こる共通点は、

・結局、不動産業者は、自分の利益重視でしか考えていない。

(売ったら終わり、利益を得て、後始末はしない)

・結局、金融機関は、体裁が整えば融資を出す。

(本人の属性や積算評価重視のずさんな融資金額)

・結局、債務超過の物件となり、債務者が負債を負う。

ということです。

そして、それを数十年かぶるのはお客様。

お客様は、不動産オーナーという肩書をもった債務者です。

誰が悪いのか?

不動産業者が悪い!

銀行の貸し手責任追及!

と追及しても、結局自業自得で終わることもあります。

もちろん、許しがたい現実があります。

悪いから何なのか?誰かが責任を負って助けてくれるのか?

結局、負ってしまったことは元には戻りません。

大切なのは、そこからどうしていくのか?

ということが大切で、最善の策を取ることしかできないと思います。

最近の不動産大家さんブームに乗ってしまった素人大家さんと高笑う人もいます。

でも、私はちょっと無知だったところに付け込まれただけで、

バカにして何もしていない人たちよりは実行に移した勇気と実行力は素晴らしいと思います。

かぼちゃの馬車問題のご相談も増えてきました。

スルガ銀行は、この問題の融資対象者の方に金利の引き下げを含め、

提案を開始しているようです。

 

解決策は、様々です。

売却して解決できれば良いですが、債務オーバー状態の物件が殆どのため、

中々うまくいかない現状もあります。

また、入居者が入らない、という現状もあります。

そんな物件持っていても大変だから、任意売却しましょう。法的整理しましょう。

なんて言うのは簡単ですが、それには痛みやリスクも伴います。

 

まずは、正しい現状把握から。

 

自分の物件がどうゆう状況なのか?

サブリースを解除してどう事業計画を立てていくのか?

金利がどの位になれば、収支が回るのか?

どの段階までくれば、借換えができるのか?

短期的な解決から、中長期的な計画まで

様々なアドバイスをさせていただいております。

 

不動産業者が悪い、

銀行が悪い、

言うのは自由。

でも、言っても根本的解決にならないから、自己防衛に時間をかけていきましょう。

ご相談はお気軽にどうぞ。銀行の裏話などもお話します。

 

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5月3日・7月17日・9月18日・11月23日・1月8日に放送終了しました↓

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